- Pengertian Hipotik
Salah satu hak kebendaan sebagai jaminan pelunasan hutang adalah hipotik. Hipotik di atur dalam buku II KUH Perdata Bab XXI Pasal 1162 sampai dengan 1232. sejak diberlakukannya Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (UUHT) mak Hipotik atas tanah dan segala benda-benda uang berkaitan dengan benda dengan tanah itu menjadi tidak berlaku lagi. Namun diluar itu berdasarkan Undang-Undang Nomor 15 Tahun 1992 Tentang Penerbangan, Hipotik masih berlaku dan dapat dijaminkan atas kapal terbang dan helicopter. Demikian juga berdasarkan Pasal 314 ayat (3) KUH Dagang dan Undang-Undang No. 21 Tahun 1992 Tentang Pelayaran, Kapal Laut dengan bobot 20m3 ke atas dapat dijadikan jaminan Hipotik. Oleh karena itu di dalam tulisan ini Hipotik yang bersumber dari KUH Perdata Barat sengaja disinggung sekedaernya saja hanya sebagai latar belakang atau pebanding dengan Hak Tanggungan menurut UUHT.
Di dalam pasal 1162 KUH Perdata Hipotik diartikan sebagai :
Hipotik adalah suatu hak kebendaan atas benda-benda tak bergerak, untuk mengambil penggantian dari padanya bagi pelunasan suatu perikatan. Pasal 1168 KUH Perdata menyatakan lebih lanjut sebagai berikut :
Hipotik tidak bisa diletakkan selain oleh siapa yang berkuasa memindah tagankan benda yang di bebani. Sedangkan pasal 1171 KUH Perdata mengatakan : Hipotik hanya dapat diberikan dengan suatu akta otentik, kecuali dengan hal-hal yang dengan tegas ditunjuk oleh Undang-Undang. Kemudian Pasal 1175 sebagai berikut : Hipotik hanya dapat diletakkan atas benda-benda yang sudah ada. Hiopotik atas benda-benda yang akan ada di kemudian hari adalh batal. Selanjutnya Pasal 1176 KUH Perdata dinyatakan sebagai berikut: Suatu Hipotik hanyallah sah, sekedar jumlah uang untuk mana ia telah diberikan, adalah tentu dan ditetapkan di dalam akta. ( JUREID JOHN )
Berdasarkan bunyi-bunyi pasal tersebut di atas dapat disimpulkan bahwa unsur-unsur dari jaminan hipotik adalah sebagai berikut:
- Harus ada benda yang dijaminkan .
- bendanya adalah benda tidak bergerak.
- dilakukan oleh orang yang memang berhak memindahtagankan benda jaminan.
- ad jumlah uang tertentu dalam perjanjian pokok dan yag ditetapkan dalam suatu akta.
- diberikan dengan suatu akta otentik.
- bukan untuk dinikmati atau dimiliki, namun hanya sebagai jaminan pelunasan hutang saja.
Namun jika hutangnya bersyarat ataupun jumlahnya tidak tertentu, maka pemberian Hipotik senantiasa adalah sah sampai jumlah harga takiran, yang para pihak diwajibkan menerangkan di dalam aktanya (Pasal 1176 ayat (2)) KUH Perdata.
- Batasan Hipotik
Di dalam pasal 1162 KUH Perdata Hipotik diartikan sebagai : Hipotik adalah suatu hak kebendaan atas benda-benda tak bergerak, untuk mengambil penggantian dari padanya bagi pelunasan suatu perikatan.
Beda dengan gadai untuk hipotik Undang-Undang tidak memberikan definisi secara terperinci. Bila hendak di perinci lebih lanjut, maka akan berbunyi sebagai berikut: ( JUREID JOHN )
a) Hak kebendaan yang di peroleh seorang berpiutang
b) Suatu barang tidak bergerak
c) Yang memberikan kekuasaan bagi si bberpiutang itu untuk mengambil pelunasan dari hasil eksekusi barang tersebut secara didahulukan dari pada orang-orang berpiutang lainnya, dengan kekecualian biaya untuk melelang barang tersebut, (biaya mana harus didahulukan) biaya yang telah dikeluarakan untuk menyelamatkan barang tersebut dan utang-utang fiscal, biaya-biaya dan utang-utang mana yang harus didahulukan.
- Sifat-Sifat/Cirri-Ciri Dan Azas Hipotik
Hipotik mempunyai sifat dari hak kebendaan pada umumnya antara lain :
- Absolut, yaitu hak yang dapat dipertahankan terhadap tuntutan siapapun
- Droit de suite atau zaaksgevolg, artinya hak itu senantiasa mengikuti bedanya di tangan siapapun benda tersebut berada (Pasal 1136 ayat (2), Pasal 1198 KUH Perdata).
- Droit de Preference yaitu seorang mempunyai hak untuk didahulukan pemenuha piutangnya di antara orang berpiutang lainnya (Pasal 1133,1134 ayat (2) KUH Perdata). Di sini hak jaminan kebendaan tidak berpengaruh oleh kepailitan ataupun oleh penyitaan yang dilakukan atas benda yang bersangkutan.
Di samping itu hipotik juga mempunyai cirri-ciri khas tersendiri yaitu:
- Accecoir, artinya Hipotik merupakan perjanjian tambahan yang keberadaanya tergantung pada perjanjian pokoknya yaitu hutang- piutang.
- Ondeelbaar, yaitu Hipotik tidak dapat dibagi-bagi karena Hipotik terletak di atas seluruh benda yang menjadi objekya artinya sebagian hak Hipotik tidak menjadi hapus dengan di bayarnya sebagian hutang (Pasal 1163 ayat (1) KUH Perdata).
- Mengandung hak untuk pelunasan hutang (verhaalsrecht) saja. Jadi tidak mengandung hak untuk memiliki bendanya. Namun jika diperjanjikan, kreditur berhak menjual benda jaminan yang bersangkutan atas kekuasaan sendiri (eigenmachttigeverkoop/parate execusi) jikalau debitur lalai atau wanprestasi (Pasal 1178 ayar (1) dan (2) KUH Perdata).
Sedangkan asas-asas yang terkandung di dalam Hipotik adalah sebagai berikut:
- Asas Publiciteit (Openbaarheid)
Asas Publiciteit berarti bahwa pengikatan Hipotik harus didaftarkan dalam Register umum agar masyarakat khususnya pihak ketiga dapat mengetahuinya. Pendaftaran yang dimaksud adalah pendaftaran akte Hipotik pada Pejabat Kantor Badan Pertanahan Nasional (dulu disebut Kantor Kadaster Seksi Pendaftaran Tanah). Namun setelah berlakunya UUHT otomatis Hipotik tidak lagi didaftarkan pada Kantor Badan Pertanahan Nasional.
- Asas Specialiteit
Pengikatan Hipotik hanya dapat dilakukan atas benda-benda yang di tunjuk secara khusus.
Misalnya:
- Bendanya Berwujud apa
- Dimana letaknya
- Berapa besarnya dan luasnya
- Berbatasa dengan apa atau siapa dan sebagainya.
Hak hipotik adalah suatu hak kebendaan. Kita mengenal “hak atas benda” (ius in re) dan “hak terhadap orang” (ius ad re). hak atas benda atau hak kebendaan memounyai sifat “droit de suite” yaitu mempunyai daya mengikuti benda, hak itu mengikuti benda da dalam tangan siapapun benda tersebut berada.
Selain ini hak kebendaan itu juga mempunyai sifat “dapat dipertahankan terhadap semua pihak”, merupakan hak absolute. Sifat yang lain dari hak kebendaan itu, yaitu bahwa hak yang lebih tua selalu dimenangkanterhadap yang lebih muda.
Kita mengenal hak kebendaan yang termasuk golongan “hak atas benda kenikmatan”, misalnya hak eigendom, hak erpacht dan segainya, memberikan kepada pemegangnya hak untuk menikmati benda tersebut (mempergunakan benda tersebut) dan kita juga mengenal apa yang disebut “hak atas benda jaminan/hak jaminan kebendaan”, yang memberi kepada pemegang jaminan bagi pelaksanaan kewajiban seorang debitur, termasuk dalam golongan ini gadai hipotik.
Menurut Mr. scholten ada perbedaan pendapat mengenai apakah hak hipotik merupakan hak kebendaan atau tidak.
- Ada yang berpendapat bahwa hipotik merupakan hak kebendaan (dan berdasarkan pendapat mereka) karena hiotik itu tidak akan hilang, melainkan mengikuti benda yang menjadi objek hak hipotik itu, di mana atau di tangan siapapun benda tersebut berada.
- Pendapat yang menganggap hipotik bukan sebagai hak kebendaan didasarkan pada alasan, bahwa karena hipotik itu tergantung pada suatu perjanjian (utang-utang) yang bersifat obligatoir, karena dasarnya bersifat obligatoir maka dengan sendirinya sesuatu yang bergantung kepadanya juga mempunyai sifat yang demikian.
- Tentang hal ini Prof. Dr. Wirjono Projodikoro berpendapat bahwa hipotik sukar dimasukan dalam golongan hak kebendaan, karena hak tersebut tidak memberi kekuasaan yang bersangkutan. Benda yang dibebani hipotik hanya ditentukan sebagai jaminan, bahwa peminjaman uang dari si pemilik benda itu akan mendapat pembayaran di lunasi oleh dari pendapatan penjualan bennda itu secara didahulukan dari pinjaman-pinjaman/piutng-piutang lainya.
- Hanya saja hipotik mempunyai sifat kebendaan, yaitu sifat perhubungan langsung antara pemegang hipotik di satu pihak dan benda yang dibebani hipotik di lain pihak tidak sedemikian rupa, bahwa hak hipotik itu tetap berada di atsas benda tersebut, meskipun hak milik oramh lain.
- Objek Hipotik Dan Perkembangannya
Objek hipotik menurut Pasal 1164 KUH Peradata, yang dapat di bebani hipotik adalah :
- Benda-benda tidak bergerak yang dapat di pindahtagankan, beserta segala perlengkapannya yang dianggap sebagai benda tidak bergerak.
- Hak pakai hasil (vruchtgebruik) atas-atas benda tersebut beserta segala perlengkapanya.
- Hak numpang karang (postal, identik dengan hak guna bagunan) dan hak usaha (erfpactt, identik dengan ak guna usaha).
- Bunga tanah, baik yang harus di bayar dengan uang maupun yang harus di bayar dengan hasil tanah.
- Bunga sepesepuluh
- Pasar-pasar yang di tentuin oleh pemerintah, beserta hak-hak istimewa yang melekat padanya.
Objek hipotik di luar dari pada Pasal 1164 KUH Peradata, yang dapat di bebani hipotik adalah :
- Bagian yang tak dapat dibagi-bagi dalam benda tak bergerak yang merupakan Hak Milik Bersama Bebas (Vrije Mede Eigendom).
- Kapal-kapal yang didaftar menurut Pasal 314 ayat KUH D agang.
- Hak Konsensi Pertambangan menurut Pasal 18 Indische Minjwet.
- Hak Konsensi menurut S. 1918 No. 21 Jo. No. 20 yang juga dapat dijadikan jaminan Hipotik. Dan lain-lain
Berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria ( UUPA)
- Berdasarkan peraturan menteri agrarian nomor 2 tahun 1960 pasal 2, diadakan penggolongan-penggolongan sebagai berikut :
- Hak-hak tanah yang dapat dibebani hipotik adalah,Hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha yang berasal dari konvensi tanah-tanah Barat yaitu eigendom, hak postal dan hak Erpacht.
- Hak-hak tanah yang dapat dibebani credietverband adalah, hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha yang berasal dari hak-hak Indonesia yaitu hak-hak atas tanah adapt.
- Setelah berlakunya Peraturan Pemerintah ( PP ) No. 10 tahun 1961 dengan peraturan pelaksananya yaitu, Peraturan Mentri Agraria ( PMA ) No. 15 tahun 1961 tentang Pembebanan dan Pendaftaran hipotik dan Credietverband, maka tidak lagi diadakan pengolongan mengenai hak-hak tanah yang mana yang dapat dibebani hipotik dan yang mana yang dapat dibebani Credietverband.
Hal tersebut yang disebabkan karena baik hipotik maupun credietverband dapat dibebankan pula pada :
a) Hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha baik yang berasal dari konvensi hak-hak Barat maupun yang berasal dari konvensi hak-hak tanah adat.
b) Hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha yang baru ( yang tidak berasal dari konvensi ) yaitu yang baru diadakan setelah tanggal berlakunya UUPA tanggal 24 september 1960. hal ini yang didasarkan pada pasal 1 PMA No. 15 tahun 1961 yang menyatakan tanah-tanah hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha yang telah dibukukan dalam daftar buku tanah menurut ketentuan PP No. 10 tahun 1961 tentang pendaftaran tanah dapat dibebani hipotik dan credietverband.
Berkaitan dengan objek hak jaminannya tersebut jika kita bandingkan antara KUH Perdata dengan UUPA sebelum berlakunya Undang-undang No. 16 tahun 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun ( UURS ) maka akan ditemui hal-hal sebagai berikut : ( JUREID JOHN )
a) Menurut KUH Perdata, objek utama hak jaminan adalah, hak atas tanah dan segala yang menjadi satu dengan tanah tersebut. Jadi termasuk didalamnya tumbuhan dan bangunan dengan status Eigendom, postal, erfpacht yang kesemuanya dapat dijadikan jaminan hipotik. Hal ini sesuai degan azas yang dianutnya yaitu perlekatan ( accessie ).
b) Menurut UUPA jo. PMA No. 15 tahun 1961, objek utama hak jaminan adalah hak atas tanah dengan status hak milik ( pasal 25 UUPA ), hak guna usaha (pasal 33 UUPA0 da hak guna bangunan (pasal 39 UUPA), kesemuanya dapat dijadikan jaminan deengan dibebani hak tanggungan.
Hal ini adalah sehubungan dengan UUPA yang mengatur tentang tanah (agrarian) dan menganut asas pemisahan horizontal (horizontale scheiding). Tentang statusnya itu UUPA hanya mengatur tentang status hak atas saj dan tidak dan tidak mengatur tentang bagaimana status bangunan, rumah dan lain-lainnya yang terletak diatas tanah yang bersangkutan apakah dapat dijaminkan secara terpisah dari tanahnya atau tidak dan melalui lembaga apa.
Berlakunya Undang-Undang Rumah Susun ( UURS )
Dengan berlakunya UURS, objek utama hak jaminan adalah bangunan rumah susun bukun tanahnya ( pasal 12 ayat 1 UURS ) karena pasal 12 menyatakan sebagai berikut :
- Rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut dapat dijadikan jaminan hutang dengan :
a) Dibebani hipotik, jika tanahnya tanah hak milik atau hak guna bangunan.
b) Dibebani fidusia, jika tanahnya tanah hak pakai atas tanah negara.
- Hipotik atau fidusia, dapat juga dibebankan atas tanah sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) beserta rumah susun yang akan dibangun sebagai jaminan pelunasan kredit yang akan dimaksudkan untuk membiayai pelaksanaan pembangunan rumah susun yang telah direncanakan di atas taah yang bersangkutan dan yang pemberi kreditnya dilakukan secara bertahap sesuai dengan pelaksanaan pembanguna rumah susun tersebut.
Berdasarkan ketentuan pasal tersebut diatas, dapat disimpulkan bahwa banguna rumah susun merupakan objek uatama hak jaminan oleh karena UURS mengatur tentang rumah susun dan menganut asas pemisahan horizontal. Disini tanah hanya menentukan jenis hak jaminan yang dapat dibebankan yaitu jika tanahnya berstatus hak milik atau hak guna bangunan, maka tanah-tanah tersebut dapat dibebankan hipotik. Sedangkan tanahnya jika berstatus hak pakai atas tanah negara, maka tanah tersebut dapat dibebani fidusia.
- Pembebanan Hipotik Atas Pesawat Udara Menurut UU No. 15 Tahun 1992 Tentang Penerbangan.
Dengan berlakunya UUHT sudah jelas bahwa hipotik tidak berlaku lagi atas tanah dan segala sesuatu yang berkaitan dengan tanah. Namun dengan berlakunya UU No. 15 Tahun 1192 dan UU No. 21 Tahun 1992, maka objek Hipotik menjadi jelas.
Berlakunya Undang-Undang No. 15 Tahun 1992 tentang penerbangan.
Selain harus memenuhi syarat-syarat tiap-tiap akta yang di buat oleh seorang pejabat agrarian, maka akta hipotik itu juga harus memenuhi syarat-syarat sebagaimana ditetapkan dalam pasal 1186 ayat 2 KUH Perdata. Janji-janji yang sering dimuat dalam suatu akte hipotik ialah :
- Janji untuk menjual sendiri pasal 1
- Isi Akta Hipotik
- 178 ayat 2 KUH Perdata.
- Janji mengenai sewa-menyewa benda yang merupakan objek hak hipotik pasal 1185 KUH Perdata.
- Janji untuk tidak membersihkan benda yang dihipotik itu dari hak-hak hipotik yang melebihi harga penjualan benda tersebut pasal 1210 ayat 2 KUH Perdata.
- Janji asuransi pasal 297 KUH Dagang.
Pada prinsipnya isi akte hipotek itu dapat di bagi atas dua bagian :
- Isi yang wajib
- Isi yang fakultatif
ad.1. Isi yang wajib yaitu berisi hal-hal yang wajib dimuat. Yang memuat pertelaan mengenai barang apa yang dibebani hipotik itu (tanah rumah dan lain-lain), luasnya/ukuranya berapa, letaknya di mana, berbatasan dengan milik siapa, jumlah barang dan lain-lain.
ad.2. Isi yang fakultatif yaitu yang berisi hal-hal yang secara fakultatif dimuat. Yaitu yang berisi janji-janji/beding yang diadakan antara pihak-pihak (debitur dan kreditur). Tetapi sekalipu janji-janji ini merupakan isi yang fakultatif dari hipotik namun janji-janji demikian lazim dimuat dalam akte demi kepentingan para pihak sendirisupaya lebih zeef/kuat.
Janji-janji yang biasa dimuat dalam akte itu ialah :
- Janji-janji untuk menjual benda atas kekuasaan sendiri.
- Jaanji tentang sewa.
- Janji tentang asuransi
- Janji untuk tidak dibersihkan
Janji untuk menjual benda atas kekuasaan sendiri. Ini pokoknya menentukan, jika debitur itu nanti tidak memenuhi kewajibannya (wanprestasi) maka kreditur itu nanti atas kekuasaan sendiri berhak untuk menjual benda yang dihipotikkan untuk pelunasan hutang-hutangnya. Dengan ketentuan bahwa menjualnya harus di muka umum dan hasil penjualan itu setelah dikurangi dengan hutang debitur sisanya di kembalikan kepada debitur.
Janji yang demikian ini terutama ialah untuk melindungi kepentingan si kreditur. Karena baik pada hipotik maupun pada pand, kreditur tidak dapat mengadakan verval beding. Yaitu suatu janji untuk mendaku barang yang dihipotikkan dalam hal si debitur melakukan wanprestasi. Janji untuk menjual barang-barang tersebut untuk pelunasan hutangnya. Hanya saja bedanya dengan pand/gadai, wewenang untuk menjual bendanya atas kekuasaan sendiri itu pada gadai adanya dan diberikan oleh undang-undang sedangkan pada hipotik wewenang untuk menjual bendanya atas kekuasaan sendiri itu adanya harus diperjanjikan lebih dahulu.
Janji tentang sewa, ini adalah janji yang diadakn antara para pihak yang maksudnya bersifat membatasi dalam hal menyewakan bendanya. Misalnya menyewakanya dengan persetujuan pemegang hipotik, harus dalam batas waktu tertentu yang tidak terlalu lama, harus dengan cara tertentu dan lain-lain. Kalau ketentuan itu di langgar dapat dimintakan pembatalan.
Janji yang demikian diadakan terutama untuk melindungi si pemegang hipotik. Karena jika benda yang di pakai sebagai jaminan dalam hipotik itu oleh si pemberi hipotik lalu disewakan untuk waktu yang lama tentu mengakibatkan akan merosot harganya. Dan dengan merosotnya harga benda yang dipakai sebagai jaminan itu akan merugikan si pemegang hipotik. Karenanya lalu diadakan janji mengenai sewa.
Janji tentang asuransi, sering juga pemegang hipotik itu mengadakan perjanjian dengan pemberi hipotik yaitu jika nanti terjadi kebakaran, banjirdan lain yang menimpa benda-benda yang dipakai sebagai jaminan sedangkan benda-benda itu telah diasuransikan, maka sipemegang hipotik akan menerima pembayaran piutangnya dari uang asuransi tersebut.
Adanya janji yang demikian antara pemberi hipotik dan pemegang hipotik harus diberitahukan kepada perseroan asuransi,, supaya perseroan asuransi terikat oleh adanya janji yang demikian itu.
Janji untuk tidak dibersihkan, sipemegang dapat juga meminta diperjanjikan agar hipotik itu tidak dibersihkan dalam hal ada penjualan dari benda yang dipakai sebagai jaminan. Disamping itu undang-undang juga memberikan kemungkinan bagi sipembeli untuk meminta dibersikan benda itu dari pada hipotik-hipotik yang melebihi harga pembeliannya. Tapi ini hanya berlaku jika penjualan itu dilakukan oleh pemegang hipotik untuk melunasi piutangnya, penjualan karena adanya penyitaan dan lain-lain.
Dengan adanya tindakan pembersihan dari beban-beban hipotik ini tentu merhikan sipemegang hipotik, sebab lalu tidak ada benda yang dipakai sebagai jaminan lagi bagi sis piutangnya. Oleh karena itu maka kepada sipemegang hipotik, lalu diberi kemungkinan untuk minta diperjajikan agar “tidak dibersihkan”. Tetapi janji yang deikian hanya dapat diaakan pada penjualan yang suka-rela saja, yaitu penjualan yang memang dikehendaki oleh pemilik bendanya. Dan hanya dapat dilakukan oleh pemegang hipotik yang pertama.
- Cara Terjadinya Hipotik
Ditinjau dari ketentuan-ketentuan hukum Perdata Barat yang berlaku sebelum diundangkanya UUPA (UU No.5 tahun 1960, L.N. 1960 No.104), maka cara terjadinya hipotik dapat kita perinci menjadi tiga fase/tahap:
Fase pertama : hipotik seperti halnya gadai bersifata accessoir, ini berarti hipotik diadakan sebagai tambahan belaka dari suatu perjanjian pokok, yaitu perjanjian minjam meminjam uang. Karena itu untuk adanya perjanjian hipotik itu harus pertama-tama harus lebih dahulu ada persetujuan pokok yaitu misalnya persetujuan utang piutang.
Fase kedua : persetujuan utang piutang tersebut kemudian disusul dengan persetuan hipotik, dimana pihak yang berhutang (atau pihak ketiga yang mau menanggung utang tersebut) berjanji untuk memberikan hipotik kepada siber[iutang sebagai jaminan bagi pembayaran kembali utang tersebut. Berlainan dengan persetujuan pokok yang bersifat obligatoir, persetujuan hipotik bersifat kebendaan.
System KUH Perdata mengadakan perbedaan yang nyata mengenai cara mengadakan persetujuan obligatoir dengan cara mengadakan persetujuan kebendaan. Persetujuan obligatoir ini diatur dalam buku ke-3 KUH Perdata, dimana dalam pasal 1338 KUH Perdata ditentukan, bahwa segala persetujuan bagaimanapun juga cara diadakannya, sudah bersifata mengikat kudua belah pihak, asal saja terbentuk menurut syarat-syarat yang ditentukan Undag-undang, yaitu yang tercantum dalam pasal 1320 KUH Perdata.
Jadi mengenai bentuknya, persetujuan obligatoir bersifata bentuk bebas. Ini dapat disimpulkan dari bunyi kata-kata pasal 1338 KUH Perdata : “ suatu persetujuan bagaimanapun juga caranya diadakan..”
Lain halnya dengan persetujuan kebendaan yang diatur dalam buku ke-2 KUH Perdata di mana ditentukan cara-cara tertentu untuk membuat persetujuan-persetujuan kebendaan tersebut, yaitu dengan membuat suatu akte yang di buat di hadapan seorang pejabat tertentu. Demikkian pula halnya dengan persetujuan hipotik, hal yang mana mula-mula di atur oleh pasal 1171 : 1 dan 1172 KUH Perdata, di mana ditentukan bahwa perjanjian hipotik harus di buat suatu akte otentik, antara lain dengan akte notaries karena akte notaris adalah seorang pejabat yang diwajibkan untuk membuat akte otentik. Tetapi kedua pasal tersebut tidak berlaku lagi menurut pasal 31 Peraturan Peralihan Perundang-undangan tahun 1848, yang menentukan satu sama lain harus dilakukan secara membuat akte kehakiman menurut pasal 1 dari Stb. 1834 : 27, akte mana menurut S. 1947 : 53 harus dibut di muka Kepala Kantor Pendaftara Tanah.
Sedangkan menurut peraturan yang berlaku sekarang mengenai pembuatan akte hipotik, yakni pasal 19 P.P. 10/1961 ditetapkan bahwa akte hipotik/akte perjanjian pemberian hipotik harus dibuta oleh dan dihadapan pejabat yang dituju lebih dahulu, Menteri Agraria, sekarang Menteri Dalam Negeri cq. Direktorat Jenderal Agraria (Sekarang Badan Pertanahan Nasional), karena sejak 3 November 1966 jabatan Menteri Agraria telah ditiadakan dan wewenangnya sekarang diserahkan kepada Direktorat Jenderal Agraria yang bernaung dibawah lingkungan Departemen Dalam Negeri (Keputusan Presidium Kabinet No. 75/U/Kep/11/1966 Tentang Struktur Organisasi dan Pembagian Tugas Departemen-Departemen). Dengan dibuatnya akte hipotik tersebut, maka fase kedua ini selesai. Tetapi dengan selesainya fase kedua ini, yaitu pembuatan akte hipotik, belum timbul hak hipotik, melainkan masih harus dilanjutkan dengan fase k tiga.
Fase ketiga : Dulu. Akte hipotek harus didaftarkan kepada “Pegawai Pengurusan Balik Nama” atau lazim juga disebut “Pegawai Penyimpanan Hipotek” yang wilayahnya meliputi tempat dimana persil atau rumah yang dihipotekkan terletak.
Menurut ketentuan yang berlaku sekarang, yaitu pasal 2 Peraturan Menteri Agraria No. 15/1961 TLN. 1961 No. 2347 ditetapkan, bahwa : hipotek agar sah harus didaftarkan pada Kantor Pendaftaran Tanah yang wilayahnya meliputi letak tanah atau rumah yang dibebani hipotek. Jadi, yang berfungsi sebagai penyimpan hipotek sekarang adalah kepala Kantor Pendaftaran Tanah.
Pendaftaran ini perlu, mengingat sifat “droit desuite” dari hak hipotek tersebut, sehingga perlu diberitahukan kepada umum mengenai terjadinya, beralihnya dan hapusnya hak hipotek tersebut, yaitu dengan jalan pendaftaran dalam register umum tersebut.
Setelah pendaftaran ini selesai dilakukan, barulah hak hipotek itu timbul sebagai hak kebendaan yang mempunyai kekuatan hukum terhadap orang-orang pihak ketiga.
- Kuasa Untuk Memasang Hipotik
Menurut pasal 1171 ayat 1 KUH Perdata ditetukan bahwa kuasa untuk memasang hipotik harus dibuat dengan akte authentik. Yang dimaksudkan dengan pemberi kuasa disini ialah mengigat acara pemasangan/pemberian hipotik itu tidak gampang, harus dilalui menurut formalitas tertentu, mmemakan waktu dan biaya, maka adakalanya kredit-kredit yang diberikan, kreditur telah merasa terjamin bilamana telah mendapat kuasa dari debitur untuk memasang hipotik. Pemaangan hipotik itu kemudian baru dilaksanakan jika benar-benar diperlukan, misalnya jika ada tanda-tanda bahwa debitur akan mengingkati janji, tidak memenuhi kewajibanya, maka baru terhadap benda yang dijadikan jamina itu dipasang hipotik. Dengan istilah perbankan disebut dilakukan pemasangan.
Adanya perjanjian pemberian kuasa untuk memasang hipotik yang demikian itu menurut ketentuan pasal 1171 ayat 2 harus dituangkan akte authentik. Yang dimaksudkan disini akte notaries, bukan akte yang harus oleh dan dan di hadapan PPAT.
Pada praktek perbankan perjanjian kuasa memasang hipotik ini, lebih banyak dilakukan dibandingkan dengan jumlah pemasangannya yang nyata. Hal ini disebabkan karena prosedurnya yang gampang, cepat dan murah.terlebih-lebih terhadapnya,karena kelakuannya sebagai debitur tak tercela atau terhadap kredit-kredit yang jumlahnya kecil, Bank sudah merasa terjamin hanya dengan mengadakan kuasa memasang hipotik saja dan tidak melakukan pemasangan yang nyata. Perjanjian yang demikian harus dituangkan dalam authentic. Dikota-kota besar yang telah ada notarisnya diadakan dengan akte notaries, sedag dikota-kota kecil dimana belum ada notaries bisa dilaksanakan dengan legislasi dari Pengadilan atau pemerintah daerah setempat terserah atas permintaan Bank yang bersangkutan.
Bagaimana kedudukan kreditur sebelum dan setelah pemasangan hipotik ada perbedaanya. Sebelum pemasangan hipotik (sekalipun telah dibuat dengan akte notaries pemberian kuasanya) kedudukan kreditur adalah sebagai kreditur concuren biasa yang sama berhak dan bersaing dengan kreditur-kreditur yang lain. Sedang setelah adanya pemasangan nyata hipotik terhadap benda jaminan, kreditur berstatus sebagai kreditur yang paling kuat yang pemenuhan piutangnya didahulukan dari piutang-piutang lain, bahkan lebih didahulukan dari privilegie.
Juga didalam credietverband dimungkinkan adanya pemberian kuasa untuk memasang credietverband . tapi disana tidak disyaratkan harus dengan akte authentic, sehingga kesimpulanya pemberian kuasa untuk memasang credietverband itu dapat diadakan dengan akte dibawah tangan.
- Berakhirnya Hipotik
Di dalam pasal 1209 KUH Perdata disebutkan 3 cara berakhirnya hak hipotik, yaitu :
1) Dengan berakhirnya perikatan pokok, jadi apabila utang yang dijamin dengan hak hipotik itu lenyap; bisa karena utang itu dilunasi, bisa juga karena perikatan pkoknya lenyap karena daluarsa yang membebaskan seorang dari suatu kewajiban (daluarasa ekstinktif).
2) Karena pelepasan hipotiknya oleh siberpiutang, jadi apabila kreditur yang bersangkutan melepaskan dengan sukarela hak hipotiknya; pelepasan dengan sukarela ini tidak ditentukan bentuk hukumnya, tetapai tentu harus secara jelas dan tegas. Tidaklah cukupdengan memberitahukan maksud hendak melepaskan hak hipotik oleh pemegang hipotik kepada sembarang orang misalnya pihak ke tiga. Biasanya pelepasan ini dilakukan dengan pemberitahuan kepada pemilik dari benda yang terikat dengan hak hipotik itu
3) Karena penetapan tingkat oleh hakim; jadi apabila dengan perantaraan oleh hakim diadakan pembagian uang pendapatan lelng dari benda yang dihipotikkan itu kepada para kreditur; kreditur yang tidak kebagian pelunasan piutangnya kehilangan hak hipotiknya oleh karena pembersian.
4) Dengan musnahnya benda yang dihipotikkan itu, misalnya dengan lenyapnya tanah yang merupakan objek haka hipotik itu oleh karena tenggelam,atau tanah longsor.
5) Dari berbagai peraturan tersebut diatas dapat juga disimpulkan cara-ara hapusnya hak hipotik seperti misalnya dalam pasal 1169 KUH Perdata : kalau pemilik bbenda bergerak yang dihipotikkan itu hanya mempunyai hak bersyarat atas benda tersebut dan hak bersyarat itu terhebti.
6) Dengan berakhirnya jangka waktu untuk mana hak hipotik tersebut di berikan hapuslah haka hipotik tesebut.
Haras diperhatikan bahwa pencoretan “roya” bukan merupakan salah satu cara hapusnya hak hipotik. Dalam praktek pembayaran utang yang dijamin dengan haka hipotik itu dan pembersihan yang merupakan cara-cara yang paling sering mengakibatkan hapusnya haka hipotik.
Penghapusan hipotik atau pencoretan hipotik oleh pasal 31 Stb 1834 : 27 dinamakan “roya”, yang berarti pencoretan. Ini berarti, bahwa terhentinya hipotik itu di catat di dalam surat-surat yang bersangkutan, terutama pada sertifikat haknya di mana dicatat adanya hipotik itu. Jadi jika utang yang di tanggung dengan hipotik itu sudah di bayar lunas, maka atas permintaan dari pihak yang berkepentingan dilakukan pencoretan atau roya atas hipotik yang bersangkutan.
Mengenai fungsi pegawai penyimpan hipotik dalam melakukan roya itu menurut pendapat yang paling banyak di anut, pegawai-pegawai penyimpan hipotik itu dalamhal ini hanyalah bertindak sebagai pegawai tata usaha saja ; ini berarti, bahwa perbuatan roya itu tidak merupakan penghapusan secara mutlak terhadap haknya seorang pemegang hipotik, sehingga jikalau terjadi, bahwa pencoretan yang telah dilakuakan itu ternyata tidak sesuai dengan keadaan yang sebenarnya, jadi di dalam hal telah terjadi salah coret, maka keadaan sebenarnya itulah yang diakui oleh hakim.
Roya hipotik, biasanya dilakuka dengan sukarela atas persetujuan pemegang hipotik, tetapi jika pemegang hipotik itu tidak bersedia memberikan persetujannya, maka ruya itu dapat juga diperintahkan oleh hakim. Juga setelahnya suatu eksekusi yang dilakuka dengan melewati hakim selesai dengan diadaknnya pembagian pendapatan lelang, maka hakim tersebut akam memerintahkan supaya dilakukan roya.
BAB IV PENUTUP
- Kesimpulan
- Hipotik merupakan suatuu perjanjian accesoir, jika hubungan pokok berakhir maka berakhir pula jaminan hiotiknya.
- Berlakunya Undang-undang No. 4 tahun 1996 tentang hak tanggungan, maka hipotik tentang tanah dan segala sesuatau yang berada dan tetap ada di atas tanah tersebut, maka tidak dapat menggunakan hipotik di karenakan telah ada Undang-undang No. 4 tahun 1996.
- Keberlakuan hipotik di persempit di sebabkan hipotiknya dirasakan kurang relevan yaitu dengan adanya asas yang tidak dapat di pecah-pecahkan,
- Sejak berlakunya Undang-undang No. 4 tahun 1996, maka jaminan hipotik di atur dalam Undang-undang No. 15 tahun 1992 (Undang-undang penerbangan) dan Undang-undang No. 21 tahun 1992 ( Undang-undang Pelayaran).
